各位朋友，大家好，感谢大家来参加熙说物业2024年度演讲。这是我们中物智库第二年举办这个年度演讲。欢迎老朋友们回来！同时，也欢迎新朋友们的到来！
今年，我的演讲主题是“轻舟”与“重山”。
1200多年前，58岁的诗仙李白，在被流放夜郎的途中，收到了被赦免的消息，他欣喜万分，乘坐小船，从白帝城直下江陵，途中写下了“轻舟已过万重山”这样的千古爽文。
我想大家一定都看过《长安三万里》这部电影，当李白喊出这个千古名句时，我们才发现，那些年少时囫囵吞下的诗句，却在这个时刻深深地击中了我们。
而反观当下的物业行业、物业企业和物业人，可能我们还是轻舟“未过”万重山的状态。
100天前，当我们团队定下“轻舟与重山”这一演讲主题后，我与很多行业同仁进行了探讨，大家比较认同轻舟与重山的意境，同时对轻舟和重山，也有不同的理解。
时代的一粒尘埃，落在每个人的头上就是一座大山。每个人心目中都有自己的轻舟与重山。
轻舟就像我们的行业，是一个现金流好，确定性强的行业；轻舟也是物业公司自身，可以用轻资产的方式运营。另外，轻舟也可以是一种解决方案；轻舟还可能是一种心态，都已经这么卷了，为何不放轻松一些？
那么重山是什么？是当下我们的行业和企业正面临的各种各样的难题：
污名化的舆情、降价的风潮、成本在逐年上涨、提价却很艰难、质价不相符、要利润还是要品质、业主不信任、收缴物业费困难、应收账款增多、回款速度很慢、住宅物业玩带资进场、公建物业拼低价中标、住宅物业的甲方迟迟缺位、企业自身专业的缺失等等。
用“万重山”来形容，一点也不夸张。
以上这些问题，有些是共性的，需要行业共同面对；而有些则是个性化的，能否妥善解决，取决于企业的智慧与抉择。
重山，看上去崎岖难行，却总可以翻山越岭；而水面，看上去一马平川，却可能已是寸步难行。
2024年，最火爆的一个现象级的产品，可能就是《黑神话：悟空》了。
这款游戏为何能够如此出圈？游戏整体制作精良毫无疑问，但更多的是其传递出的精神。
《黑神话：悟空》的CEO冯骥说过一句令人印象深刻的话:“踏上取经路，比抵达灵山更重要。”
轻舟启程，重山险阻，唯有热爱，方可抵达。
最近，我在读一本新书，今年8月份刚出版的，书名叫做《三生万物》，作者是先后担任过华润、中粮和中化集团掌舵人的宁高宁。
他在书中有这样一句话：
你并不比别人更聪明，能发现更多问题，面临的只是下一步怎么办的问题。
所以，我们今天就是一起来正视问题，凝聚共识，共同探索解题思路。
为什么是解题思路而不是解决方案？因为，难题之所以叫“难”题，就是因为还没有解决方案。
要解决看似复杂难解的问题，不能停留在问题产生的层面来求解，因为如果在这个层面有解的话问题就不会产生了，我们必须提升维度来思考和谋划。
这是陈行甲写的书《在峡江的转弯处：陈行甲人生笔记》中的一段话。这位曾经的全国优秀县委书记，辞去公职投身公益事业，正在探索解决一种“因病致贫”的社会问题。
不管是探索解决“因病致贫”问题，还是探索解决物业行业的问题，都不能停留在问题产生的层面来求解。
接下来，我将通过剖析四大场景的核心问题，进而与大家探讨不同场景下各类难题的解题思路。
第一篇章：住宅场景
质价相符才是真正的市场规律
第一个场景，是住宅场景。
去年的年度演讲，我们提到了行业的“污名化舆情”，“取消物业”的言论在短视频平台喧嚣尘上。
如果说，去年的“污名化”还只是在打嘴仗，那今年的情况就有点不一样了，我们可以看到，在一些省市已经掀起了一波又一波的物业费“降价风潮”，这已经实实在在对物业企业的经营造成了困难。
每年六七月，是长江中上游地区传统的“涨水季”。而2024年的重庆，没有迎来第一波的洪峰，却迎来住宅小区汹涌的“降价”舆情。
事出有因。2024年6月份，重庆市新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》开始施行。文件指出：物业服务费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；住宅前期物业服务费实行政府指导价、实行等级服务、等级收费，具体的服务等级标准由住建委会同发改委制定公布。
而在此前2024年3月，重庆发改委发布的《重庆市政府定价的经营性服务收费目录清单（2024版）》中，针对中心城区电梯住宅物业，最高服务等级为四级，标准定价为每月1.9元/平方米。
这些文件彻底点燃了重庆住宅小区的“降价”情绪。虽然文件明确，是对住宅的前期物业服务实行政府指导价；虽然重庆价格主管部门也曾补充解释，不超过每月1.9元/平方米的标准，是2015年重庆物业收费管理办法的配套文件，并非“新规”。但很多业主却理解认为，重庆出新规了，物业费最高不能超过1.9元，现有存量住宅的物业费也应该按1.9元限价。
群体从来不渴望真理。面对他们不喜欢的明显事实，他们会转过身去，宁可把谬论奉为神明，只要这种谬论吸引他们。谁能让他们产生幻想，谁就能轻易地主宰他们；谁试图破灭他们的幻想，谁就将永远成为他们的敌人。
这是著名的大众心理学著作《乌合之众》里的一段话。
面对业主的要求，重庆某存量项目曾经主动响应，提出可以把物业费降至1.9元水平，但依然没有得到业主的认可，“为什么不能再降一些呢？”
曾经只涨不跌的住宅，赶上了房地产市场的调整，进入下行周期，房价下降，业主心里很不爽；国内经济的大环境下，居民收入又受到了很大的影响，业主对物业费的敏感程度也越来越高。所以，当听到可以降物业费的时候，大家很难不心动。
在物业费长期持续不变，甚至业主还希望物业费下调的同时，物业的用工成本、维护成本却在持续上涨。
在过去的几十年里，很多城市的物业费价格几乎没涨，但社会最低工资标准却在每年上调。
2004年上海的最低工资标准是600元，2024年最低工资标准是2690元，涨幅4倍多。即使按照最低工资计算，再加上社保、公积金等费用，企业总成本会达到5800多元。
2024年1月，深圳的社保缴费基数下限从去年的每月2360元涨到3523元，到7月再次上调涨到5284元，直接导致物业用工成本增长。
另一方面，房子也越来越老了，随着小区内设施设备的老化，维护成本也越来越高。
在房地产的黄金时代，物业还可以依靠开发商的补贴来弥补，让业主依然能够享受良好的服务。开发商在物业上的投入，能够在卖房时溢价，每平米多卖几百块钱就回来了。而现在地产行业下行，开发商资金出现问题，已经没有余力再来补贴物业企业。
也有业主质疑，为什么会有这么多的物业公司上市？为什么有的上市物业公司毛利率高达30%？这不都是赚的我们业主的钱吗？
其实，这是因为前些年，有很多高毛利业务是服务于开发商的，是承接了开发商的前介咨询顾问、销售案场服务、收房验房服务、协助卖房卖车位等等，说白了，这都是物业企业的关联开发商为了让上市公司的业绩好看，“主动输送”的业绩，而大部分物业公司的基础物业服务利润率并不高。
这些高利润率的业绩也在失去开发商关照后显露原型，2024年上半年的物业半年报显示，大多数物业企业净利润率回归到5%-8%的水平。
当前中国的很多住宅物业正处于一种“温水煮青蛙”的状态中。物业费有天花板，没法上涨；人工成本却在逐年上涨。物业公司一方面开源，依靠社区增值服务来创收；一方面节流，依靠智慧科技、精细化管理，来节省人力；甚至通过极端压缩成本，进而挤压服务品质，勉强维持。
但这种“温水煮青蛙”的经营状况，迟早有一天会因临界沸点的到来，而玩不下去。
目前，重庆大多数物业公司选择了坚持不降价，与业主形成僵持局面，继而持续导致收缴率的下降，造成企业的现金流紧张，经营困难。
不仅是重庆，2023年11月以来，陆续有广州、青岛、武汉、银川、河北部分地市，更新发布了前期物业服务费政府指导价标准，不同程度引起了当地物业市场的降价舆情。
这样的问题，如何解？上海的做法或许能给出一些参考建议。
大约在20年前的2005年，上海物业管理行业也曾面临今天重庆等城市相似的挑战。当时，上海曾要求物业费最高定价不超过2.3元/平方米。
这对当时上海的高端住宅，尤其是五大行管理的高端项目造成了很大的冲击。不同类型、不同容积率的项目，别墅和公寓差别很大；有没有景观水系，维护成本不一；楼栋公共区域是否精装，有没有空调，能耗情况也不同。
上海的办法是在后续政策中留有灵活性，允许超过标准的项目进行超标认证，由上海市物价局和房管局共同委托上海市物协组织专家来完成，提供了物业费超标的客观认证依据，最终，得到了大多数业主和市场的认可，并没有引发太大的社会舆情。
上海并没有止步于此。2014年国家发改委下发放开部分服务价格的通知，上海又率先顺势而为，在2015年实施的《上海市定价目录》里，删除了物业服务收费的相关内容，全面施行市场调节价。
经过近十年的探索，上海通过招标平台建设、地方标准编制、合同范本修订、物业费价格评估、履约服务质量评价、调价评估联动等一系列政策措施，形成了一套较为完善的体系。
上海把业主大会公开招标纳入全市统一的物业监管平台，在招标中设置了企业信用、诉求处置及信息报送、企业综合能力、服务履约质量、公众满意度、社区满意度等六个综合评价维度，评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等，相关指标又反向助推各级部门和企业、业主对物业服务的重视。
上海还启动了“百企千居”物业服务价格监测，对全市各区及环线区域2500余个住宅小区的价格信息进行监测，同时公布了上海物业各岗位的人力费用情况以及住宅小区的物业相关法规，为业主和市场提供参考。
在这些环环相扣、互为补位、已经形成相对良性循环的措施下，上海积极推进了物业费调价。2021年-2023年上海市物业费调价小区共1549个，2024年物业费调价小区的目标是500个。
上海市房屋管理局局长王桢表示，“物业服务是一个市场化的行为，我们希望能够形成质价相符的机制。通过价格评估的方式，引导业主委员会和物业服务企业确定合理的物业服务费标准。”
上海的华丽家族古北花园，其物业费单价近年来先后四次调整，从每月2.2元/平方米，调至5.95元/平方米；德信服务在管的上海恒力锦沧小区，近两年物业费涨价27%，调价后物业费收缴率达到100%。
上海之外，一些城市目前也已经实践或准备推进第三方物业服务评估。在去年5月份，我们中物智库与青岛市物业管理协会一起，开始编写关于物业服务收费和服务质量的第三方评估指导手册。
我们经过广泛的调研和多次讨论，参考了北京、南京、上海等地的物业费评估经验，结合青岛的实际情况，对物业费收费和服务质量的评估体系做了重要的深化和迭代，以确保这个评估体系能真正符合青岛的现状。
在今年7月份，青岛物协正式发布了《青岛市物业服务质量第三方评估指导手册》，这也协助了青岛在今年物业费降价的风潮中，能快速反应，不仅能为解决矛盾提供客观的依据，还能提供一个有公信力的评判标准。
在今年这种大环境下，住宅物业应该怎么发展呢？让我们一起来听听绿城服务是怎么做的。
杨掌法：绿城案例
感谢掌法总的分享。
万物云董事长朱保全在8月的《大宝专栏》中写到：价格是短期视角，谁不想买到便宜的东西呢？而价值是长期视角，需要更多的沟通才能形成价值的共识。尤其是公共品，搭便车是普遍心理。公共秩序需要每个人遵守，这对个人的短期利益是不利的，但却创造了长期价值。
不管个人愿不愿意接受，“质价相符”才是真正的市场规律，“一分钱，一分货”。短期看，降低了物业费对业主有利；长期看，由于物业费下降，导致服务标准和品质降低，减少对房屋本体及设施设备的运维和保养，社区会快速衰败，业主房产的价值会大幅缩水。
物业费的问题不在于具体价格是多少，而在于物业服务的质量与价格是否相匹配。
但是物业费的市场化定价是需要协商议价的，这就需要双方都有一个明确的市场主体，承担相应的权利和义务，磋商价格、公平交易。当前，住宅物业管理的发展瓶颈，就是业主甲方的主体归位问题。业主甲方的缺位、错位、越位是物管行业发展四十多年来的“老大难”问题。
面对处于胶着状态的问题，化解看似无解的矛盾，要善于多维度思考，跨越时空来谋划，以降低改革方案推进时的摩擦系数，这样形成的改革方案才容易获得各方认可并在实践中推行。
这句话出自黄奇帆的《重组与突破》。面对难题，与陈行甲的观点不同，黄奇帆更偏向于跨越时空来谋划，以降低改革方案推进时的摩擦系数。
今年5月，我们组织了一个“党建引领社区治理”研学班，与朋友们来到重庆助友创美管理的“渝北枫桥水郡小区”学习考察。
这个2004年建成的老小区，曾经破败不堪，小区各类矛盾突出，居民投诉强烈。2020年7月，助友创美在疫情期间，应急接管其物业服务工作后，开始落地“院子里”党建品牌。
他们把小区物业服务中心改建成小区党群服务中心，有了红色阵地；在小区党支部，组织业主成立纠纷调解队、文体活动队、物业服务质量监督队、爱心义工队4支红色队伍，全面推行业主义工服务积分制，激发了业主参与小区共建共享的积极能动性。
在物业公司与业主的共同努力下，推动了小区环境、功能、配套、服务提档升级。目前，小区业主满意率超过97%，物业收费率达到96%。
中铁建物业也打造了一个叫“铁建红”的党建品牌。
在贵阳，中铁建物业在项目上建立了“社区党支部+物业+业主代表”的“三方联动”议事机制。
以青秀2046项目为例，小区一直被周边海鲜市场脏乱差、夜市噪音、乱停车这些问题困扰，他们通过“三方议事”协商，通过物业、社区和执法部门的合作，解决了15个业主提出的问题和建议。业主满意度达到了91分，物业费的收缴率也达到了95.38%。
在山东，绿地泉服务通过融入基层社区治理，创新探索出了一条“党建+文化+康养”的物业服务新模式。
绿地泉服务鼓励各项目物业团队与街道办、居委会积极联动，共同推行社区“小网格化服务”。
同时，他们推进“中华优秀传统文化进社区”，让业主在社区熏陶传统文化理念、体验康养服务，实现了从“满意服务”到“感动服务”的升级。
营造了良好的社区氛围，自然少了对立的戾气。
大家可能都听说过阿那亚、麓湖等中国四大神盘，今年我们在“中物研究院”公众号上连载了四大神盘的社群研究，这些神盘的社区治理逻辑是通过业主社群来实现的。
社群不仅促进了业主与物业之间的联系，也在提升服务质量、提升业主满意度、加强社区凝聚力、塑造品牌形象等方面展现出独特优势。
在行业内，还有很多企业都在探索社区治理的新模式，绿城有“幸福里”，碧桂园服务有“红心碧海”，长城物业有“阳光社区”。
在我看来，这些模式的核心，都是要通过各种方式，积极引入社区的业主参与到社区治理中，将物业公司原来习惯的单方面乙方服务模型，转化为与业主的双向奔赴互动，让甲方主体一定程度参与、归位，让业主在社区中有更多的参与感，这些都是跨越时空的谋划，为未来的改革推进，降低了摩擦系数。
北京林业大学的程鹏教授有一个观点：在住宅小区，业主和房子其实是一个生命共同体，房子也有生命周期，在不同的周期需要持续的维护，才能把房产作为资产传承给业主的下一代。每5年、10年、20年，针对外墙、防水、绿地、管网、电梯、消防设施，乃至建筑本体都有维护的重点。
北京西三环有个小区叫紫竹花园，曾经是高端明星项目，已经建成20多年。世纪金源服务初次入场时面临的状况是：由于长期缺乏必要的保养、超年限使用，小区出现了设备老化、水管生锈、监控失灵、房屋漏水、楼梯沉降等等老态问题，不仅影响居民生活质量、更埋下了安全隐患。
考验专业的时候到了。世纪金源服务挖开了陈旧的管沟，掏出腐蚀的管道，拆除循环泵、污水泵，改道修复污水井，安装冷热水管，解决爆管难题，最终完成了冷热水管改造、沉降门楼修复、监控改造等三项“大兴土木”的承诺，在供暖季到来时，把“暖流”送进了业主家中。
在今年的续约中，业主以手中的选票表达了对世纪金源服务这三年服务的认可，不仅高票通过续约，还主动上调了十多元的热水费，来减轻物业运营压力；并主动提出给物业人员设立单项奖金的决议。
现在小区周边二手房中介在带客户看房时，也会重点提及物业进场后对小区的维护和改观。
程鹏教授认为：业主不能只从消费者权益去理解物业费，更要从楼宇资产投资人的角度去理解物业费；而物业公司的核心能力和专业价值则在于，让房产的可持续性。
今年，房屋养老金制度被提出来，一度成为社会热点话题。除了房屋养老金制度外，还有房屋定期体检制度和房屋保险制度。
这三项制度的建立，是与物业行业息息相关的事情，甚至可以说，这些都是物业企业的份内事。
但现在很多物业企业在这方面的能力不仅没有建设好，甚至正在丧失。
对此，深圳物协秘书长张红喜表示：目前物业管理行业要考虑的不是如何对外扩展的问题，而是越来越明显的被“空心化”以至于接下来被存量物业市场“边缘化”的致命问题。
接下来，我们有请深圳物协秘书长张红喜，为我们详细讲解。
感谢红喜秘书长的分享。
第二篇章：非住场景
不合理的低价中标，其实是多方共输。
聊完住宅场景，我们再来聊聊另外一个大的场景，那就是非住场景。
根据中物智库统计的上市物企非住市场数据：截止2024年上半年，非住业态物业收入已经占到他们总收入的46%，管理面积占比43%，接近一半。
越来越多的物业企业参与到非住市场竞争中。
原因有很多：新增的住宅供应量正在逐年减少；住宅物业领域矛盾重重，居民投诉多麻烦多；物业成本持续攀升，住宅物业费提价太难，企业入不敷出等等。这也使得非住市场早已成为红海市场。
非住业态与住宅业态，最大的不同是，非住业态有明确的甲方主体。
这也就决定了，非住市场是一个典型的To B和To G市场，这种类型市场面临的最严重问题，一直都是同质化的价格竞争。
一些从住宅转行新进场做非住的企业，由于缺乏业绩，缺乏标杆项目，他们也会不计成本地哪怕战略性亏损，也要去抢大客户、拿标杆项目。
同时，近几年地方财政的压力也很大，一直在压缩费用预算，鼓励低价中标，甚至在实际执行中采用最低价中标的方式。
2023年12月湖南省公共资源交易中心就曾发布《关于物业、教材、家具政府集中采购公开招标项目执行最低价评标法的通知》，明确规定，在物业领域，不再接受“综合评分法”，报价最低的投标人为中标人。
通知实施后，对湖南的物业市场造成很大影响，政府集中采购基本都是最低价中标，服务方案、履约能力等评标因素全被排除在外，谁出价最低谁中标。
今年9月，湖南省物业管理行业协会勇敢地站出来，以协会的名义向该中心提交了致函。函件指出，当前物业实施最低价评标的整体环境不成熟。
为什么说环境不成熟？
首先，物业服务不同于教材、家具等一次性交付的实体产品，而是一个持续动态的服务过程，这就导致难以做到技术、服务等规格、标准统一。
其次，同一个项目，可能由于不同公司的服务能力、体系标准建设能力、员工素质的不同而产生不同的服务结果。
比如，同样都是客房服务，五星级酒店的服务和经济型酒店的服务显然不可能一样，价格也没法一样。
因此，简单地以最低价中标而忽略服务方的履约能力和社会信用，极有可能导致物业服务质量的下降。
湖南物协建议，考虑到物业服务的长期性和复杂性，综合评分法更适合这一领域，能让采购结果更加符合公共利益和服务需求。
让我们给湖南物协一些掌声！
另外，不合理的低价中标也可能带来更多隐患。
长沙市财政局在近期的一份调查通知中就提到，当前部分政府采购项目存在供应商报价属于明显不合理低价，但评审中没有明确的识别标准与对应措施，造成政府采购项目履约存在较大风险甚至无法履约的问题。
明显不合理的低价中标，其实是多方共输的局面。
对原来的服务方而言，丢掉了项目，会产生直接经济损失。对新进场的服务方而言，要保质保量完成服务，就要直接承受亏损；但实际更多的情况是，只能压缩费用，减配人员，降低服务质量。
对甲方而言，虽然在采购阶段看似节省了费用，但由于中标价格低，服务质量不到位，会引发使用方的不满和投诉；更有甚者，可能因为新服务方低价亏损，需要提前退场，又要应急处理，还得重新招标，带来更大麻烦，甚至也会对后续预算的准确合理性造成很大干扰。
知名科技企业华为在FM领域采购设施设备运维、环境业务、秩序业务、会务接待等服务供应商时，也曾采用过低价中标，但实践发现低价无法达成满意服务。当前，华为招标时，会专门限定最低价格，如果供应商服务商的报价，低于最低价格，就会首先出局。
今年5月，深圳有几个大型物业管理项目招投标过程中，同样出现了以远低于限价的价格中标情况，深圳市物业管理行业党委、深圳市物业管理行业协会，专门发文《关于维护市场秩序抵制不正当低价竞争的风险警示》。
风险警示呼吁，物业企业要摒弃不正当低价竞争行为，避免陷入低价竞争与低质服务的恶性循环，损害物业管理的社会价值和行业生态，大家要共同维护行业生存发展环境。
行业协会是行业自律的重要力量。今年，中国物业管理协会提出要《加强行业自律 共建清正行风》、安徽省社区服务协会也发文《守合同、重信用》，都在倡议自觉维护正常的市场秩序，反对各种不正当竞争行为。
除了行业协会发起的自律行动之外，如果低价中标项目的服务履约评价可以向市场广泛公开，也有助于减少不合理低价中标状况。这将可能让企业在投标环节有所顾忌，考虑到长期的口碑和品牌效应，不敢贸然采用远低于成本价来投标，继而提供低质的服务。
此外，从计价方式来看，在非住领域，普遍甲方通常还是按照不同的业务种类，需要的人力多少，计算人头费用，行业俗称“数人头”的方式提供服务，在服务范围、服务方案、履约及绩效等方面较为忽略。而在FM设施管理领域，恰恰是甲方关注的重点。
在FM设施管理领域，甲方会重点与供应商签署SOW(Statement of Work)工作说明书界定清楚服务范围、采用SLA（Service-Level Agreement）服务水平协议来约定服务交付质量、用KPI（Key Performance Indicator）来评价供应商绩效。
在近期的FM招标文件中，甲方还会要求供应商提供，关注ESG的节能措施、科技信息化方案、人机结合作业优化方案，鼓励采用新技术新方案。
以整体服务方案的质量和效果为计费依据，而非简单按照“人头”计费。长远来看，这或许是非住物业发展的方向。
刚才我们提到了FM设施管理，今年，在FM领域最受关注的项目当属华为上海青浦炼秋湖研发中心。
今年10月，华为上海研究所正式启动了大规模的搬迁计划，将无线、海思、终端等众多研发部门及数万员工从上海金桥搬至青浦练秋湖。
“在深秋里苦练队伍，以度过下一个寒冬”。练秋湖目前是华为全球最大、最先进的研发基地，总投资超百亿元，占地2400多亩，有100多栋楼宇，总建筑面积200多万平方米。
其设计灵感源自芝加哥湖边建筑群，环湖十公里路被命名为“十里洋场”街，园区内的湖泊被誉为“日内瓦”湖，湖边遍布优雅的咖啡厅。有轨小火车作为特色交通工具，串联起整个园区，线路全程约15分钟。
在华为练秋湖，特发服务、万物梁行、绿城服务、招商设施、卓越商企等物业企业、FM企业正在为其提供服务，从硬服务到软服务，将园区维护得井井有条，环境优美，协助华为吸引全球顶尖科学家和人才在这里工作、生活。
也正因为他们的存在，华为才能以几百名后勤人员，服务全球几十万名员工。
除了华为，腾讯的企鹅岛、科大讯飞的总部基地、小米汽车的超级工厂、字节跳动等企业都有物业和FM企业服务的身影。我们物业企业虽然不是新质生产力的代表型企业，但也在为中国的新质生产力保驾护航，为中国新质生产力作出贡献。这些保障服务，是非核心的，但却是非常重要的，不可或缺的。
央国企也是发展新质生产力的中坚力量。广义角度讲，央国企的大后勤服务也同属于FM类型，能助力国有资本和国有企业聚焦主业，把非核心业务外包，主辅分离、轻装上阵，在主业上创造更大价值。
2024年保利物业就瞄准国资国企综合后勤服务赛道，发布国资服务“超级快充”模式，提供适合中国国情、央国企特点的后勤服务，从保障性后勤的被动响应，向前瞻性支撑的主动协同转型。
除了保利物业，还有很多其他国资物业也陆续进入公建大后勤赛道，接下来我要向大家介绍的就是云南鸿园电力物业，我们一起来看看他们是如何在大后勤领域做出自己特点的。
感谢鸿园电力物业的分享。
FM领域还有一个好处。受整体经济状况的影响，当前，很多物业企业都饱受账款拖欠之困，3个月、6个月以上比比皆是，一年以上的账期也不少见。但据我们走访了解，从事FM设施管理的企业，回款状况相对良好。
嘉信立恒是国内一家专注做FM设施管理的企业，没有地产背景。他们的回收账款天数大致在50天左右，回款还是非常及时的。
去年的演讲，我曾经提到过，虽然看起来，PM物业管理和FM设施管理很接近，但其实还是有很大的不同，在市场上，物业企业希望进入FM设施管理的赛道，需要有更加体系化的FM设施管理服务能力，准确理解甲方客户需求，提供匹配的服务方案。
当前万物商企、CBRE、招商设施、金地物业、华润万象生活、保利物业等头部企业都已经获得了FM设施管理领域的权威认证——ISO41001设施管理体系的认证。像华为等一些FM领域的甲方公司也提出要求，供应商要获得ISO41001认证。
中物智库在今年联合费哲咨询以及中国质量认证中心（CQC），推出了ISO41001 设施管理体系辅导认证服务。
今年5月，我们助力星河智善生活通过 ISO41001认证，同时获得 CQC 与 IQNET（国际认证联盟）双证书，星河智善也成为国内第 1 家拿到 IQNET(国际认证联盟)认证的企业。
目前我们正在辅导时代邻里、融创服务、七福城市服务等企业进行ISO41001认证，今年这些企业也将通过认证。在这方面我们也沉淀了一些经验和认知，后续大家可以多多交流。
去年的演讲中，我们曾邀请了费哲咨询的刘军总为我们分享FM设施管理的相关内容，今天我们同样邀请他到现场，为我们分享他的一些新观点。
感谢刘军总的分享。
第三篇章：企业场景
瘦身与增肌
接下来，我们把视线放到微观的视角，看看第三个场景，那就是物业企业经营的场景。
一家优秀的企业，不仅要能在行业上行时有出色的表现，更重要的是，要在行业下行时能够生存。好的船长不能只会开顺风船，也要学会逆风掌舵。
行业下行的时候，物业企业要靠创新，要靠保守经营。
万通集团创始人冯仑在专栏《不确定时代的生存法则》中，有一句话，“平时比追求，战时比底线！”
这时候比拼的不是你的收入又增加了多少，你能赚多少钱，而是你能活多长时间。这个目标看上去不够高大上，但企业的最低纲领，也是企业的最高纲领，就是活下去。
只不过，现在和过去的活法是不一样的。
当前，物业企业面临的最直接影响生存的问题，就是现金流问题，应收账款高企、现金流紧张，让物业这艘 “轻舟”已经不再那么“轻”了。
不仅要有收入，还要有利润，更要的是有能回款的利润，“追求有现金流的利润”，成为企业的首选战略目标。那么怎么办？
我觉得主要就两个，一个是瘦身，另一个是增肌。
首先是，战略瘦身。
小米创始人雷军说，不要用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。
著名的“竞争战略之父”迈克尔波特曾提出过三种通用的竞争战略：一个是成本领先战略，一个是差异化战略，还有一个是聚焦战略。
成本领先战略，是说企业以低于竞争对手甚至是同行业的成本，提供产品或服务，从而获取竞争优势。
差异化战略，是向客户提供有价值的、与众不同的、具有独特属性的产品或服务。
聚焦战略，是将企业的经营活动集中于某一特定的购买群体、某种细分的产品线或某个细分市场。
这三种战略在行业中都有不同的企业在实践，今天我们重点讲聚焦战略，可以看到，这两年越来越多的物业企业开始谈“密度”、谈“深耕”。
目前主要的深耕形式有四种，一种是区域上的深耕，集中在某个区域或城市发力，舍弃鸡肋区域；
一种是业态深耕，在某个业态组建专班、成为专家、提升领域认知，增高护城河门槛；
一种是客户深耕，针对大客户，持续服务，赢得信任获取更多项目；
还有一种是项目深耕，在单一项目上，扩展服务内容，从大物业到小物业，从物业管理到FM设施管理，到其他客户需要的增值服务。
在业态深耕这一维度，我想给大家讲一个案例。
这张照片是连接天山南北的新疆G575公路，这条路是“一带一路”战略中“丝绸之路大通道”的关键部分，中交服务在为其7个站点提供全面的物业保障。
想象一下，有这样一条公路，有湿地草原、雪岭云杉、戈壁荒漠、村居农庄……驾车穿越，美景尽收眼底，是不是很向往？
那么如果是在这个海拔超2000米的地方做物业服务呢？或许就没有那么浪漫了。
中交服务G575项目组，往往要穿越冰与火。有的站点常年少雨干旱，最高温度达43℃；有的站点最高处海拔2800米，暴风雪一来就是半年，最低气温突破零下40℃。
他们每月至少要全线巡查4次，一次要跑420公里以上，耗费12个小时。
面对极端的气候条件，他们保障了338万辆车次的安全通行，创造了全年零事故的纪录，集中展现了中交服务在“大交通服务”领域的专业性和竞争壁垒。
北京的中信资产运营公司，他们管理着北京CBD的最高楼宇，528米的中信大厦“中国尊”、京城大厦等高端商业写字楼，依托中信集团资源为银行、证券、金融类企业提供服务，也为一些国家部委机关楼宇提供服务。
今年，我们中物智库协助中信资产运营公司把业态服务产品化和标准化做了迭代升级，打造了符合中信资产企业属性的专属服务产品体系，推出了三类品牌服务产品，分别是“信·商服务”、“信·政服务”和“信·融服务”，把服务产品化，产品品牌化，进而让品牌价值化。
这三类服务产品分别针对高端商业写字楼、中央部委和金融公司的总部类物业服务。每个服务产品都有相应的标准化手册，彰显了服务的专业能力，这样不仅让客户更满意，也让他们在这三种类型的物业服务市场上更有竞争力。
第二个瘦身是，组织瘦身。
彼得格鲁克在《卓有成效的管理者》一书中说到：
人数越少，规模越小，内部的工作越轻，组织就越接近于完美，就越有存在的理由。而组织存在的唯一理由，就是服务于外部环境。
在当前这个快速变化的时代，企业需要“刀刃向内”，通过组织变革来应对外部环境的挑战。
今年我们看到了很多组织瘦身的案例。
比如，有的企业将职能部门做成共享中心，实现资源的集约化，减少冗余的管理成本，提高资源配置效率；
有的企业进行精兵减政，缩编区域，整合地区公司，比如中海物业对下属二级公司进行了重组，二级公司数量从19家减少到13家；招商积余将32个区域精简为20个，融创服务由13个大区调整为9个。
有的企业开展片区一体化整合，把多个相邻的中小型项目进行“大项目”整合，用“一伙人”管“一群项目”，降低项目管理成本。
我认为，中海物业是将组织瘦身和效率提升做到很优秀的一家企业。今年10月，我们本年度组织的第四次物业管理总裁研修班，带着几十位央国企物业的高管，走进了中海物业学习交流。
这几年，中海物业管理的面积从1亿多平米涨到了4亿多平米，但总部的人员一直控制在120人以内。他们的大运营中心，用24个人，却能搞定公司品质管理、标准建设、成本管控等15大类的内部事务。他们强化提升“1+N”一体化运营，平衡好“规模、效益、品质”的关系，持续提升运营效能，提升服务，提升市场竞争力。
除了以上两个瘦身外，我认为还需要在以下几个方面增肌。
首先是，服务增肌。
大部分情况下，“把事情做对”的能力，比“做对的事情”的能力，更重要。
如何把事情作对？这里我讲一个案例。
空置房的管理一直是全行业的痛点和难点。站在空置房业主的角度想，当物业公司和他沟通收费的时候，如果仅仅是告诉他“空置房按照物业条例是要全额缴纳的”，很多业主其实是不能接受甚至非常抵触的。
在这个领域，新城悦服务和永威服务的做法为我们提供了一些创新的思路和实践案例。
新城悦服务将每周四定为“空置房服务日”，工作人员会上门检查房屋状况，把门窗、进户门、水表读数、电表读数照片，再加上各房间的照片发给业主，确保业主能够远程感知到服务的质量和细节。
永威服务会为空置房业主提供投资参考，包括租金水平、装修投资的回收周期等关键信息。他们会建议业主如何进行简易装修，以适应未来的租赁市场，比如学区房需要什么样的风格，公寓房如何装修才能成为受欢迎的民宿。
通过这些创新的服务方式，新城悦服务和永威服务不仅提升了空置房的收缴率，更重要的是，他们增强了业主的服务感知，让业主即使不在小区，也能感受到物业的贴心服务。
在当下的环境里，业主缴纳物业费的意愿和能力都在降低，据我们走访物业企业的调研，今年行业收缴率普遍下降5到10个百分点；有的企业提出今年的收缴率目标是，控制在下滑3个点以内。
这时候，住宅业态物业企业主要呈现两条品质循环路径：
一条是品质负循环，因为物业费上涨受限，收缴率下降，为减低成本，所以减配服务，服务品质下降，导致更多的业主不满意，收缴率进一步下降。
另外一条路径是品质正循环：物业费上涨受限，收缴率下降，投入成本，增配服务，提升服务品质，让更多的业主满意，提升收缴率，进而有机会提升物业费。
我们看到大多数品牌企业，今天提出回归服务，回归本源，就是希望走在品质正循环的道路上。
今年是招商积余重组上市5周年，他们发布了“招商积余 服务美好”品牌年度主题。
如何服务美好？招商积余提出要做八个“一”，主要包括：一系列服务评选活动、一套人才流动机制、一套供应商管理标准、一本任职标准小红书、一个热线电话、一批服务标杆项目、一批到家服务品类、一系列客户面对面活动。
招商积余通过八个“一”，在服务上下功夫，全面提升品质服务，把服务美好落到实处。
今年5月，成都的嘉诚新悦也在自家小区推出了18项专属守护服务，这些服务聚焦于“一老一小”这两个关键群体，围绕“健康守护”与“成长守护”两个维度。
他们为小朋友增设游乐设施，构筑1米2儿童安全防线，开展儿童游泳、安全课堂，打造小书房和自习室；对社区的孤寡、独居、空巢老人提供“日联系、周看望、月服务”三老业主关怀行动……这些举措，当然会投入更多，摊薄利润，但却让嘉诚新悦成为了居民口中“别人家的好物业”。
在鄂尔多斯，有家星天地物业，他们正在积极探索嵌入式社区物业居家养老服务。
他们提出了“HEL”一体生态物业服务模式，主动提升服务品质，积极创新服务价值，推进物业服务与家政、托幼、配送、助餐等业态融合创新，打造嵌入式社区。
他们还重点突出“物业+养老”，依托旗下自营的星和医院板块，为每个小区配备医护管家，专岗专职为社区业主老人提供健康咨询、健康管理、专业居家照护等服务。
其实，物业公司为了做好服务，付出了很多的努力，也提供了很多的价值，只是很多时候业主没有看见。
我们认为，物业人的努力需要被看见。
这些年，很多物业企业开始利用水印相机记录物业服务的过程，而马克水印相机就是各种水印相机中最被广泛使用的。
接下来我们就有请马克水印相机为我们介绍他们做的事情。
感谢马克水印相机的分享。
接下来，我们讲第二个增肌，那就是人才增肌。
在今年深圳的物博会主论坛上，之平物业总裁余绍元大声疾呼：“资本给这个行业的老板和高管带来了很大的回报，但是对一线的影响很小。行业需要大幅提升一线优秀员工的福利待遇，这一点非常重要，甚至影响行业的生死存亡。”
是的，很多企业都在讲回归服务本源、关注服务品质，但所有的服务都是一线员工实际在提供，他们也是业主感受服务好坏的一线触点。服务不好员工，就不可能服务好客户。没有满意的员工，很难会有满意的服务。
在规避风险、降本增效或薪酬包总额限制的大背景下，很多企业今天都采用了基层岗位外包，一线的保洁员工、保安员工被大量外包。如何给这些外包员工更多的关怀，让他们更有尊严；如何激发他们的善意和热情，是真正把服务品质落地做好的关键。
绿城服务的董事局主席杨掌法今年在一线项目走访时，发现一线的外包员工自己带饭带菜，平时是躲在地下车库地下室里吃饭，他就要求，全国每个项目都要让外包员工保洁员工也要吃上热饭，要从地下室到办公室里来吃饭，这份善意让外包员工很感动，服务也更积极。
而绿城服务采购大米的供方，吉林粮食集团听说这个事也很感动，主动要为绿城服务近4000多个项目赠送电饭煲；后来，还有更多的企业愿意来提供支持和赞助。
这就是用温暖传递温暖，用善意激发善意。
融创服务在11月初专门发布了自己的雇主品牌：向善前行，每一份努力都有回响。
他们认为，向善是一种选择，要对客户、对员工、对社会向善，用善意营造美好生活；而回响是一种双向奔赴，员工的努力与付出必然要获得回应与收获。
这也是行业内首家专门发布雇主品牌的企业。
另外，在人才增肌这方面，我还是想提一下各方争相学习的顶流“胖东来”，今年我们中物智库联合中物思智，启动了“问道胖东来物业研学会”，场场爆满。
胖东来的组织精髓就是以人为本，建立一个以人为中心的组织，来激发员工的积极性、创业性和创造力，实现组织的可持续发展。
聪明的老板总是先努力地把员工培养成最优秀的人，然后再想办法留住他。
茑屋书店的创始人增田宗昭曾说过一句话：“我要努力地做好我的企业，让我的企业能够配得上我员工的才华。”
当员工能力提升以后，他会获得更多的信任和荣誉，这时候就会激发他认真工作的价值感，从而不断地提升员工的敬业度，不断地循环，成为一个飞轮。
构建一个有善意、积极向上、有吸引力的雇主品牌，是企业提升市场地位、实现长远发展的关键所在。
基于物企对人才的需求，我们中物智库在今年也与新质智业共同推出了高端人才服务平台“中物优才”，希望助力企业和人才的双向奔赴。
第三个是，科技增肌。
数字化是行业发展的大势所趋，它能够提高效率、加强业务管控、辅助提升决策质量、将无序或主观的人为管理标准化，形成客观稳态的管理体系。
虽然物业行业的数字化，已经推行了很多年，很多企业也投入了巨大的成本，但当前最大的问题还是，落地性太差，很多企业根本用不起来。
当前数字化的困境在于，没有实用落地的机制能让一线员工真的愿意用、喜欢用；本来想给一线员工增效，实际变成了增压；业主感知度很低，最经常使用的功能是开门，系统成为内部的管控软件；本来想线上留痕，有效管理，但因为追求数字考核指标，基层漏报瞒报，最终成为展示的科技。
科技只是工具，落地才是智慧。
物业数字化，首先应该解决的还是落地问题。
在东北沈阳有这样一家企业，他的名字叫格林豪森，他们的平均物业费是1.5元。但是他们使用的物业智慧化系统，员工使用率是100%、业主使用率达到了85%以上、工单完结率是995%。员工和业主都真的用起来了，满意度达到了95%；再通过业财一体化的应用，让经营管理更加可控，一年节省了5300万的预算成本。
接下来，我们有请格众科技的总经理付多，来讲讲他们是怎么把物业数字化真正落地的。
感谢格众科技的分享
第四篇章：创新场景
新服务 新设施 新产品 新文化
聊完企业场景的解题思路，我们再来进入下一个场景，那就是创新场景。
奥地利经济学家熊彼特最早提出了创新这个概念，在他的著作《经济发展理论》中，他认为：创新是一种从来没有过的生产要素和生产条件的新组合被引入生产体系，表现为“新产品或产品新特性、新生产方法或新商业处理方式、新市场、新的材料供应来源、新的工业组织模式”。
在社区场景下，针对“新需求”，就会有“新供给”。
什么是“新供给”，我们在这里从四个方面进行拆解，包括新服务、新设施、新产品、新文化。
我们先说新服务。
当前我国的电梯总量已突破1100万台数量级。大量的电梯维保需求催生了一个相对散乱的电梯维保市场，其中的“低价竞争”的现象比物业服务领域更严重。
一般来说，使用正常的电梯每月至少要维保两次，每季度、每半年、每一年各要进行一次大型维保。
“低价”公司的盈利方法是，维保作业敷衍、走过场，“小问题不报修、大问题直接换”。用“以换代修”迫使物业企业购买维保配件达到赚钱目的，更会带来安全隐患。
智梯绿科是国内最大的第三方电梯维保公司之一，业务包括电梯销售安装、电梯维保、智慧梯管、电梯节能、更换新梯的全产业链，而他们最大的优势，就是拥有知识产权的智慧梯管和电梯节能两套系统，能为客户提供精细化的维保服务。
智慧梯管系统，是利用物联网、大数据、人工智能等技术，全面实时监测电梯运行工况，对电梯隐患进行预测，做到“预防维保、动态维保”。
电梯节能装置，通过电能回馈的技术，及时回收多余的电能，储存或应用到附近的用电场景中，每台设备每年可节省3000-5000度电，相当于直接为物业企业节省了一年的维保费用。
智梯绿科专注于电梯维保的赛道，不断精深专业技术能力、管理能力、智慧系统的能力，而且他们不只想自己玩，还希望扩大朋友圈，邀请广大物业企业和电梯维保企业一起来玩。
他们的发展战略是对标“途虎养车”，采用产业整合策略，建立产业互联，遍布全国的线下电梯维保服务体系，通过合作联营、并购整合、订单换股权等多种灵活方式，持续扩大服务规模。
蛋糕做大后，由于服务密度加强，智梯绿科可以进一步提升人效，优化管理成本，提高运营效率，还可以在配件与耗材方面大批量集采后进一步降低成本，在市场更有竞争力。
另一方面，当前电梯业务放在物业体系内，估值并不高，如果独立出来，大家联合起来，有望打造更高PE倍数的电梯保养服务龙头。
当下，在绿色低碳的政策指引和企业自身降本增效的需求下，如何做到楼宇建筑运营阶段的节能，一直是业主甲方和物业公司关注的重点。最好是能低成本投入，又能立竿见影看到效果，还要尽快收回成本。
典型的既要，又要，还要。
今年河南郑州有个叫瀚海北金的写字楼在节能方面取得了不错的效果。今年5月到9月的供冷季，同比2023年同期平均气温还要高约1度，这个近8万平米的写字楼却成功地节省了近60万度电，节省金额近40万元。
操刀服务方案的是公建物业专家国基伟业的科技团队，他们开发了一套名为“国基云”的AI人工智能冷站群控系统，对部分设备变频进行了改造，把传统的对复杂空调系统的人工手工操作，简化为自动运行模式。
国基云根据历史运行记录以及实时室内外温度，通过 AI算法实时动态地调节系统运行策略，自动实现资源的优化配置和高效利用，达到节能效果。
传统的节能方案一般要更换空调主机等核心设备，但这样一来投入成本会非常高，投入产出比算不过账。国基云的方案更类似于“微创手术”，单个项目低成本投入就能使用。
传统的制冷设备运行靠老师傅，信息碎片化，经验和策略都停留在COE专家脑子里，国基云把项目运行管理策略和经验沉淀下来，确保系统持续运行在最优状态。
他们也非常乐意将这个核心技术和服务分享给物业同行，让物业管理发挥专业价值，产生经济效益，对低碳做贡献，大家可以进一步交流。
讲完新服务，我们再来看看新设施。
新设施方面，最典型的就是充电桩，在社区里，主要分为两类，一类是两轮电动车充电桩，另一类是新能源汽车充电桩。
我们先讲两轮电动车充电桩，相关数据显示，截至2023年末，国内两轮电动车保有量已达到4.2亿辆。
但是，这几年，两轮电动车引起的火灾事故频发，电池质量及充电环节隐患是主要原因。
目前，很多社区都在加装两轮电动车充电桩。一部分头部物业服务企业也自己下场做自营。碧桂园服务推出了智享楼下充电，中海物业海博工程推出海博新能源充电，招商积余也推出了兼容多家运营商的充电运营管理平台“招小充”。
我们认为，两轮电动车的社区充电桩，作为业主刚需，投入不高，在大多数物业企业可以承受的投资范围内，适合物业公司自营。物业公司也能通过全流程投建、运营、维护一体化管理，减少安全隐患，改善小区环境和秩序。
我们再来看新能源汽车充电桩。
截至2024年6月底，中国的新能源汽车保有量已达到2472万辆，新能源汽车的快速增长也推动了对新能源车充电设施需求的增加。
但在老旧社区，充电桩数量不断增加，会导致社区电力负荷不够。电容无法扩增，居民又有急迫的充电需求怎么办？有一家做新能源汽车目的地充电的运营商“世纪云安”，正在和很多物业企业合作“统建统营”，实现“有序充电”。
举个例子，老旧小区电容负荷通常有限，在用电高峰期，如果多辆汽车同时充电，负荷会累积，小区电容会无法承受。而通过“有序充电”，多根充电桩可以共享一个限定安全的配额、为多台新能源汽车同时充电，大家慢慢充满。这对一些“停车难”、“充电难”的老旧小区，其价值意义更大。
除此之外，世纪云安还推出了“共享充电”模式，如果充电桩为车主私人所有，在不停车的时间段，他可以开放给别的车主赚个“零花钱”。
“螺蛳壳”里做“道场”，这就是世纪云安在老旧小区做目的地充电服务的实践。
第三个我想跟大家聊的是新产品。
刚才我们讲了电梯里的维保、停车位上的充电，那么业主从下车，到上电梯的短短几分钟的路上，还能有什么“点位”可以做服务？
答案是自动售货机。这里就要提到国内智能零售的龙头企业友宝。
友宝于2023年11月在香港联交所上市，目前在全国330个城市拥有自建的运营网络和体系，在快消品行业具有很强的供应链优势。
原来的友宝的“点位”，主要集中在机场、车站、工厂、学校、餐厅、办公大楼等公共场景。
今年友宝开始加大力度进入住宅社区的点位，与物业企业深度合作，开辟“A/B/C”点位，主打社区新零售场景的服务创新。
AB点，是指符合150户以上和200户以上的住宅楼栋一楼入户大堂或地下层汽车大堂部署的点位。在这些显眼位置的智能货柜布点，可以有效触达服务业主。
C点，是指与物业合作部署的前置仓，支持物业开展熟人营销、社群营销和堆码营销等社区商业，实现C点营销出货的“立刻到”和“立刻取”，让用户体验更好。
友宝在住宅业态场景，面向家庭用户，推出了6连包家庭优惠装(LB)和单支任意3件88折(LS)水饮商品的LBS智能货柜，产品价位以批代零，薄利多销；通过部署ABC点，搭建LBS产品化平台，为用户提供便利和实惠，为物业社区零售增收和空间经营增效。
在非住业态场景，友宝聚焦用户需求，提供标准化服务(BS)，为物业市拓和经营非住业态场景提供智能零售专业赋能。
除了智能售货柜，友宝目前还与物企合作，部署友唱GTS唱歌吧“歌咏亭”。这些智能共享KTV通过装配式产品和太空舱产品，可以快速部署在社区中不扰民的会所、文体中心、闲置空间等场景，为业主文化娱乐生活提供新场景新选择，为生活补充幸福能量。
今年中物智库主办的2024物业企业综合实力百强发布会上，友宝与绿城服务结缘，后续也达成战略合作，共同为业主提供更多的新服务。
第四个，为大家介绍的新文化，从市集文化谈起。
如今，走到城市的街头，很容易会邂逅一处不同主题的活力市集。这些“百变”且“百搭”的市集，在创造红红火火的零售氛围、聚拢客流方面有强大效应。
今年暑期，有一家公司开始瞄准社区里的业主，在社区里做市集，这家公司就是行业增值服务领域的专家，孟庆斌创办的“友吾友”。
友吾友具体是怎么做市集的呢？
首先，他们把市集看作“没有围墙的连锁店”，通过连锁运营的管理方式，实现市集的标准化、规模化。
第二，自建了系统平台和“摆摊儿”小程序，不断提升用户与摊主的体验，给社区合伙人提供更精准的备货选品数据，后台不断积累数据算法。
第三，设计打造市集场景的“美”，提升商品搭配摆放的陈列美学。
剩下的，就是把市集交还社区，还给“业主合伙人”，因为业主更懂业主，还能促进业主在家门口的“灵活就业”、“副业开发”。
从本质上来说，友吾友社区市集延续承载的是“地摊儿”文化，它在社区得以重塑新生，也符合政府对社区嵌入式服务的要求。
友吾友社区市集，正如创始人孟庆斌所期待的：“社区市集所展现出来的文明之光，为不同人群提供恰如其分的情绪满足、个人价值被尊重的生活满足。”
实用价值与情绪价值，也是未来，物业创新好的产品和好的服务时，所需要追求的融合价值。
以上就是我们对社区里新供给的拆解，包括新服务、新设施、新产品、新文化四部分。
创新是永恒话题。不管是个人还是企业的成长都不会只在一条曲线上成长，要想有新的突破点都必须寻求第二条曲线。
寻找新起点，才能达到新高度。
今年，中物智库组织的专家公益讲堂曾邀请到第一服务执行董事兼CEO 刘培庆分享《物企创新业务孵化的思考与实践》。
刘培庆针对创新抛出了两个观点：
一是，创新服务，要从客户生命全周期和生活全场景出发，要找到客户未被满足的真实需求，提供有性价比的产品和服务。而客户生命全周期、生活全场景的真实需求，不外乎“衣、食、住、行、文、娱、购、宠”等几个领域。
二是，跨界合作，是创新业务快速落地的途径之一，创新业务从0到1的过程，人是决定成败的主要因素。和不同企业合作，双方追求取长补短，1+1>2，关键的是志同道合，根本上还是要做好服务。
以上就是我们讲的关于四大场景的内容。接下来进入我们的年度十大预测环节。
预测一：物业行业将进入存量管理权大换手时代
从业主方面来看，政策上对党建引领和基层治理的推进，各城市业委会或物管会成立比例提升，为更换物业提供了基础。同时，经济下行导致的消费降级，居民权利意识的觉醒和对房屋维保意识的提升，也促使业主更加追求更具性价比的物业服务。
从企业选择来看，企业聚焦区域深耕、业态深耕，退出不盈利项目，以及企业间的低价竞争，都将导致管理权的大量换手。
预测二：物业企业利润率将继续下滑
随着房地产市场的大变局，开发商再也无力输送高毛利的非业主增值服务业务。受大环境的影响，物业目前开展的社区增值服务也逐步进入瓶颈期。
住宅物业领域具有民生属性，并不会带来高毛利，物业费很难调价，人工成本还在涨。而非住宅领域存在激烈竞争，物企的利润率还会进一步下滑。
预测三：好服务将会获得非对称的品质红利
物业行业将进入品牌红利期、服务红利期、品质红利期。物业行业当下最主要的矛盾在于：业主期盼更美好的生活环境，而行业内的品质服务供给不足。所以，好服务将会获得非对称的品质红利，这是物业行业肉眼可见的未来。在存量物业管理权大换手时代，业主只愿意对更好的品牌和更优的服务品质付费。
预测四：从物业管理向资产管理升维
存量时代，资产的运营和保值增值更加重要。目前，很多物企已逐步构建起资产管理的思维和视角，积极探索增加资产收入的来源，助力资产持有方收获稳定的回报，实现资产的保值增值。
此外，随着以资抵债现象增多，也促使原本作为轻资产的物企，不得不亲自下场操盘资产管理，物业企业的角色也由传统的“辅助者”、“支持者”转变为“经营者”。
预测五：公建物业市场回款状况有望好转
今年11月，政府特别推出了一项前所未有的10万亿化债计划，这一重大举措不仅可以减轻地方政府的债务负担，也将提升市场对地方财政稳健性和经济前景的信心。
同时，国家也出台了多项政策以盘活存量资产，特别是通过特许经营模式。目前，在环卫服务、公建物业、城市服务等领域，特许经营模式的应用案例正逐渐增多。预计随着市场环境的变化，特许经营模式将进一步渗透至更多物业服务项目。
预测六：并购市场迎来新机遇
对于暴雷房企而言，物业仍然是其优质资产之一。随着保交楼的渐进尾声，暴雷房企的债权处理将提上议事日程，转让物业股权，将可能是部分房企的重要选择。
当前市场环境下，物企的市场估值也较此前几年走低，投资价值逐渐凸显。并购能让物企快速扩大规模，进入专业赛道，实现跨越发展。对于地方国资物企，政策鼓励他们加速整合，以优化国有资本布局，这些都会促进物业并购市场的回温。
预测七：物企城市服务业务持续收缩聚焦
城市服务领域，由于物企、传统环卫企业、地方国资及城投等新势力的加入，使得竞争加剧。地方财政压力大，付款周期拉长，给企业带来巨大现金流动性压力。
部分物企已经开始主动退出不符合预期的城市服务项目，更加聚焦优先选择政府支持力度大、财政状况良好的优质项目。
预测八：物业行业人工成本或将显著上涨
目前，社会保险法已经纳入全国人大的修订计划，未来，物业行业需要适应新的社保缴纳标准。今年深圳就将社保的最低缴费基数调整为5284元，调整幅度高达192%。社保缴纳规范化及社保基数上涨，预示着物业行业人工成本上涨的压力将进一步增大。
预测九：高层人事频繁变动仍将持续
受整体市场大环境、房地产风险以及独立性较弱等因素的影响，物业业绩压力大，话语权弱，缺乏决策权，房地产开发领域的人才也陆续转岗到物业，物业行业高层人事变动频繁。
每一次人事变动背后都关联着老板的意图、企业的战略转型，当前物业企业仍处于调整期，预计这种高管频繁变动的现象仍将持续。
预测十：黎明的前夕，长期有耐心
虽然目前行业整体环境还是比较难，但是我们也能够感受到一些好的变化正在发生。长期来看，国内经济正在结构优化期，未来有望进入更高质量的发展阶段。此外，行业问题这两年已经在充分暴露，不破不立、大破大立、晓喻新生。只有敢于破茧而出，破旧立新，才能实现自我超越，才能真正成长。
讲到这里，已经是这场年度演讲的尾声，感谢你依然还在，代表着我们还想为这个行业一起思考，一起探索，一起努力。
今天的年度演讲我们以诗开场，最后我也想用余秀华的一句诗来结尾：“我身体里的火车从来不会错轨，所以允许大雪，风暴，泥石流和荒谬。”
内核稳定的人如同惊涛骇浪中的定海神针。身体里的火车从来不会错轨，于是“泰山崩于前而色不变，麋鹿兴于左而目不瞬。”
希望从今往后的你和我，渐渐变得无限的广大，宽阔，无垠，承接苍虹与惊雷，骤雨或疾雪，清风或雾霜，明昼与暗夜。
伟大的企业都是冬天的孩子。在凛冬里，继续努力奔跑吧，穿越至暗时刻，终将迎来阳光明媚的春天。
前路纵然重山险峻，但只要敢于踏上轻舟，奋楫笃行，我相信，总会“轻舟已过万重山”！
最后，我要感谢在这一年里，我所拜访过的企业，请教过的每一位朋友。感谢每一家企业的时间、认知和热情。感谢你们对中物智库的支持；你们的思考，你们的实践，给了我们很多启发，也推动着行业的创新发展。
我还要感谢所有的合作伙伴，感谢友宝、感谢马克水印相机、感谢智梯绿科、辰鳗科技的支持，感谢新浪财经、微博房产、赢商网等媒体伙伴的直播支持，感谢每一位关注、观看2024熙说物业年度演讲的你。
今天的演讲虽然结束了，但是我们的交流和分享不会停止。中物智库将和物业行业一起做时间的朋友！
感谢。明年，我们再见。
